写字楼进入“拼车位”时代

 “经济越发展，市场对写字楼的需求就越大，而写字楼的物业水准更能反映城市的真实品质。”河南知名房地产专家高重恒说。当下高海拔的写字楼愈加密集，但停车位终归有限，开车的上班族越来越多，每天都得为爱车寻找车位而烦恼，很多业内人士对投资写字楼的升值空间表示担忧。

    “一大早来单位必须提前半个小时，不是为了吃早饭，而是为了找个停车位。为了保留车位，中午也不敢出门。”CBD的上班族向记者吐槽。车位匮乏，给写字楼的使用者和来访客户带来了种种不便，使写字楼的价值大打折扣，郑州的写字楼俨然进入“拼车位”的竞争时代。

    私家车夜伏昼出写字楼区停车紧张

    前不久，一个在朋友圈传阅的帖子十分有趣，帖子开头第一句就是：“在微信圈里看到一个朋友说：‘建正（管城区一写字楼）停车，比找个男朋友都难！’”

    而去年7月，有报道称，郑州市交巡警六大队启动“CBD商务区机动车乱停乱放集中整治”行动时，两周内共开出近9000张罚单，拖移违法车辆700余台。“没见交警，就停路边；交警来了，随即转圈。”走访中，记者询问了多位在商务外环路边停车等候的司机，回答如出一辙。

    郑州CBD商务区是啥？就是写字楼密集地带。9000张罚单意味着啥？平均每天600多张罚单！这个该怎么理解呢？举个例子，晚九点到早七点是社区周边可以停私家车的“友好时间”，但这些晚上囤积在路边的私家车，白天则成为写字楼周边的“簇拥者”。一般情况下私家车除出租车外，每天只有10％的时间是行驶状态，而90％的时间是停止状态，但我们以前只重视了动态交通建设，却忽视了静态交通管理，使静态交通的发展严重滞后，“停车难”的现象日益突出。在郑州市机动车保有量日增接近2000台的当下，“停车”成为写字楼升值的死结。

    对于开车上班族停车是个技术活

    记者走访了郑州几大写字楼停车场发现，另一个写字楼停车隐患即是收费颇高，按小时收取停车费的成本太高，有些吃不消，但是停在路边面临罚单的风险也大，吐槽写字楼停车难的市民比比皆是。

    楷林IFC并没有设立私人停车位，停车位只租不售，500元一个月的费用还只是车辆管理费，不包含固定车位，同时又允许临时停车，20分钟内免费，之后的费用是每小时5元，超过一小时则按照1元/小时加收费用，不得过夜。也就是说，在楷林IFC上班的开车一族只能靠自己的运气抢车位！

    诸如此类的靠运气拼车位的写字楼不胜枚举。高铁站商圈的永和宇宙星写字楼，每个停车位售卖价21万左右，租金是每月600元管理费，没有固定车位（业主自行出租的停车位另说），允许临时停车，允许过夜，过夜每两个小时收取5元钱。同在高铁商圈的升龙广场停车位售价约为15万元/个，闲置车位以月租400元形式出租，允许临时停车，过夜则按照40元/天的价位收取费用。

    位于花园路国贸商圈的兰德中心写字楼，其地下车位亦是可租可卖，出租费用为700元/月，价位颇高，允许临时停车，每小时5元，超过一小时则按照1元/小时加收费用。

    自持物业的写字楼如世博大厦、文化产业大厦、裕达国贸等，其停车位均只租不卖，世博大厦停车位650元/月，允许临时停车；文化产业大厦，车位月租600元，允许临时停车；裕达国贸地面车位500元/月，允许临时停车，不许过夜。

    位于高铁商圈的文化产业大厦（也叫汇艺大厦），在此上班的刘女士告诉记者，目前他们都在大厦门前的路边停车。“很少被贴条，所以停车的人特别多，文化产业大厦旁边的万怡酒店也可以免费停车。同时隔壁的一个施工场地目前空置，也改造成一个停车场，5元钱停一天，很多同事选择在那里安置爱车。”刘女士说。

    停车位的合理与否直接影响写字楼品牌

    就像业主购买楼盘一样，或买或租写字楼的企业主，也将停车便捷与否纳入择楼的重要因素。“因为停车位的问题直接影响我的招聘结果，这是之前无法想象的。”一位选择购买升龙广场的私营企业主告诉记者。“一座写字楼的车位数有多少、停车环境好不好、车库管理如何，很大程度上决定了它的投资价值和发展潜力，写字楼市场的竞争，也是车位等硬件配置的竞争。”某写字楼投资分析师表示。

    业内专家都在提醒，如今除了位置、周边配套、交通等硬件设施外，车位的配比已成为投资写字楼一个重要因素，在对一个顶级写字楼项目的综合品质评价中，占有越来越重要的地位。目前郑州写字楼市场的停车位问题并没有引起广泛重视。未来商务竞争将是车位的竞争，没有充足的停车位商务运作只能捉襟见肘。

    写字楼停车位的价值有多大呢？有专业人士给我们算过一笔账：可售面积在5万㎡的项目，按照标准停车位配比100∶1（每100㎡配一个车位），其停车位至少需要500个，如果按一个车位18万，那么，该项目的停车位价值为9000万。但是目前，对于高端的写字楼，停车位只租不售已经成为标准。由物业公司统一运营，虽然对于开发商来讲，前期的投入比较大，但对于整个项目的后期升值却有较大的推动作用。据专家调研，停车位只租不售可以将停车位的使用率提高3倍。

    专家提醒

    停车难将影响一座城市的幸福指数

    如高重恒这样的业内人士在写字楼停车位方面的呼声十分强烈，在这个越来越注重品质的年代，好服务这一软实力竞争更明显。写字楼停车位的管理方式必须越先进越好，现代停车位的管理有车位数量提示、停车位电子引导系统、提前支付停车费等；进入4.0时代的写字楼需要配备停车位的人性化设计，比如新手加宽车位和女士车位、带充电桩的车位、加宽加长加高的特殊车车位等。

    上述是车主直观感受到的细节服务，前提是一栋真正5A写字楼必须做到停车位配比要求为100∶1。除此之外，还有很多需要前期开发商钻研的地方，比如为了尽可能节约空间，有专业课题报告建议，“开发利用城市地下空间可有效改善城市动态交通、静态交通发展的问题，圆形地下智能停车库技术可以有效改善这一问题。圆形地下智能停车库主要适用于小型车的停放，车辆在存放过程中司机不进入地下车库，安全隐患少”。如果建设一个7层的圆形地下停车库，可停放84辆车，按地下停车库占用土地面积换算为4.17㎡/辆，而如按升降平台实际占用地表土地面积换算仅为0.42㎡/辆。

    只是多种设想与期望，都会被现实打败。随着我国机动车保有量的爆发性增长，相关规划配建标准更新却呈现滞后状态，车辆持有和使用之间已经无法画上等号，停车难不仅仅是一个个体的困扰，它直接影响一座城市的居住幸福指数。在大城市公共资源日益稀缺的背景下，如何破解分配与管理的难题，值得深思。